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Trouver le logement qui vous convient
Faire appel à un professionnel de l'immobilier Passer par un agent immobilier pour trouver le logement de ses
rêves présente un triple intérêt :
- d'une part, l'agent immobilier dispose d'un portefeuille de
biens dans lequel vous devriez, en principe, pouvoir trouver le logement qui
correspond le mieux à vos attentes. Et si ce n'est pas le cas, le
professionnel peut se mettre en relation soit avec les membres de son
réseau, soit avec des confrères pour dénicher la " perle
rare " que vous lui demandez ;
- d'autre part, l'agent immobilier est, surtout dans une
période de remontée des prix de l'immobilier telle que nous la
connaissons aujourd'hui, un bon températeur des
prétentions, parfois exorbitantes, des particuliers vendeurs. Ces
derniers ont en effet souvent tendance à surévaluer la valeur du
logement qu'ils mettent en vente, pour espérer en tirer le maximum
possible (ce que l'on peut comprendre ...) ;
- enfin, l'agent immobilier, ayant tout intérêt
à ce que l'opération se réalise le plus vite possible,
cherche en principe une solution équilibrée entre les
prétentions respectives de chacune des parties.
Si vous êtes à la recherche
d'un logement neuf, vous pouvez tenter votre chance auprès des agents
immobiliers, car certains commercialisent ce type de biens. Vous pouvez aussi
consulter la presse ou les sites internet spécialisés
(123immologementneuf),
et bien sûr les promoteurs eux-mêmes : chaque programme neuf
possède en effet un bureau de vente, auprès duquel vous pourrez
obtenir tous les renseignements nécessaires sur les futurs
logements.
S'adresser à un notaire Un certain nombre de notaires pratiquent la négociation
immobilière, c'est-à-dire qu'ils servent d'intermédiaires
entre vendeur et acheteur, au même titre que pourrait le faire un
professionnel de l' immobilier (ils doivent, comme ces derniers, détenir
un mandat écrit). Pour cette intervention, le notaire perçoit une
rémunération distincte de celle qu'il perçoit pour la
réalisation de la vente proprement dite. Cette activité,
même si elle tend à se développer, reste toutefois
accessoire pour les notaires (et ne concerne que les logements anciens), ce qui
explique qu'ils disposent, en règle générale, d'un nombre
de biens inférieur à ceux disponibles chez les agents
immobiliers.
Passer directement par un particulier C'est une solution qui n'appelle pas de remarques
particulières, si ce n'est, toutefois, que les particuliers ont parfois
la fâcheuse tendance à surestimer la valeur de leur bien, et
à être très peu ouvert à la négociation.
Donc, si vous passez par un particulier, n'oubliez pas de jeter un coup
d'œil dans les agences immobilières environnantes, pour vous
assurer que le prix qui est proposé correspond bien au juste
prix dans ce quartier, pour ce type d'appartement et d'immeuble
(profitez-en pour demander à l'agent immobilier s'il n'a pas le type de
bien que vous recherchez ...).
Quelques précautions
élémentaires... Quel que soit le moyen de recherche que vous aurez choisi,
n'oubliez pas de prendre quelques précautions élémentaires
:
- renseignez-vous sur le quartier, visitez le logement
plusieurs fois, à des heures différentes de la journée, et
à des moments différents dans la semaine, afin de vous assurer
qu'il présente les mêmes qualités quel que soit le moment
de la journée ou de la semaine. Ne vous contentez évidemment pas
d'une visite superficielle : vérifiez l'état des fenêtres,
de l'installation électrique, de l'installation de gaz s'il y en a une,
du chauffage, de la plomberie, etc.
Profitez-en aussi pour mesurer le
logement afin de vous assurer que la surface annoncée correspond bien
à la surface réelle. En n'oubliant pas que la désormais
fameuse Loi
"Carrez" ne s'applique qu'aux appartements faisant partie d'une
copropriété. Ce qui signifie que si vous achetez un logement hors
copropriété, vous n'aurez en principe aucun recours si la
superficie réelle est différente de celle mentionnée dans
l'acte de vente ;
Termites, amiante, plomb, ... certaines obligations de
signalement pèsent sur le vendeur d'un logement ancien (ou son
mandataire). Nous les avons regroupé pour vous dans un
tableau.
S'il s'agit d'un logement neuf,
renseignez-vous sur les labels dont a bénéficié la
construction (labels Qualitel, Promotélec, ...) et prenez tout votre
temps pour étudier le contrat de
réservation qui vous sera remis par le vendeur. S'agissant de
la surface habitable du logement, elle doit être précisée
dans ce contrat et dans le contrat de vente définitif.
- si le logement fait partie d'une copropriété,
demandez à consulter le règlement de copropriété
ainsi que les derniers procès-verbaux d'assemblée
générale. Faites vous également communiquer les derniers
appels de charges et la liste des travaux votés ou en projet, afin de
connaître exactement les frais auxquels vous devrez faire face.
N'hésitez pas pour cela à prendre contact avec le syndic, qui en
principe, ne fera aucune difficulté pour vous répondre.
S'agissant des travaux, la règle est la suivante : ceux qui ont
été votés avant la signature de la promesse de vente
restent à la charge du vendeur, mais rien n'empêche les parties
de prévoir un dispositif différent, qui devra être
mentionné dans la promesse et l'acte de vente.
Si vous achetez
un logement en cours de construction, vous pouvez demander au promoteur de vous
communiquer une estimation des charges de copropriété à
venir, sachant qu'à surface égale, celles-ci sont en
général moins élevées dans le neuf que dans
l'ancien et que les premiers travaux à financer dans l'immeuble
n'interviendront pas, sauf "accident", avant plusieurs années ! Pour
votre information, vous devrez de toute façon recevoir, avec le projet
de contrat de vente, le règlement de copropriété de
l'immeuble ainsi que l'état descriptif de division.
Depuis le 1er juin 2001, si vous êtes
candidat à l'acquisition d'un logement en copropriété, ou
bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente ou
d'achat ou d'un contrat réalisant la vente, vous pouvez, àvotre
demande, prendre connaissance du Carnet d'entretien de l'immeuble établi
et tenu à jour par le syndic (c'est donc à lui que votre demande
doit être adressée), ainsi que du Diagnostic technique de
l'immeuble (celui-ci n'étant toutefois obligatoire que dans certains
immeubles de plus de 15 ans). Sachez que le carnet d'entretien doit mentionner
au minimum : l'adresse de l'immeuble pour lequel il est établi ;
l'identité du syndic en exercice ; les références des
contrats d'assurances de l'immeuble souscrits par le syndicat des
copropriétaires, ainsi que la date d'échéance de ces
contrats.
- renseignez-vous auprès du vendeur sur le montant des
nouveaux impôts que vous devrez
payer, notamment la taxe foncière sur les propriétés
bâties (mais n'oubliez pas que si vous achetez un logement neuf, vous
pouvez en être exonéré pendant deux ans) ;
- enfin, qu'il s'agisse de neuf ou d'ancien, il faut
évidemment s'intéresser à l'environnement du logement,
à son exposition, à la proximité des transports en commun,
des commerces et, si vous avez des enfants, à la présence de
crèches, d'écoles ou de lycées.
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