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Avant la vente
Un avant-contrat qui vous engage Lorsque vous serez tombé d'accord avec le vendeur sur les
conditions de la vente, et notamment sur le prix, vous devrez signer :
- s'il s'agit d'un logement ancien ou d'un logement neuf
déjà achevé, une
promesse de
vente, afin de bloquer l'opération et de laisser le temps au
notaire de réunir l'ensemble des documents indispensables à la
préparation de l'acte authentique. Cette promesse de vente peut
être signée avec l'intervention d'un notaire, mais ce n'est pas
une obligation ;
- s'il s'agit d'un logement en cours de construction, un
avant-contrat particulier, appelé contrat de
réservation qui vous permettra de réserver un logement
dans l'immeuble en cours de construction.
Qu'il s'agisse d'une promesse de vente ou d'un
contrat de réservation, vous devez, avant de signer, prendre le temps de
lire toutes ses clauses, de vous faire expliquer celles que vous ne comprenez
pas, et de demander tous les renseignements complémentaires dont vous
pensez avoir besoin pour votre information. Sachant que, dans tous les cas,
vous disposez désormais d'un délai de 7 jours, soit pour vous
rétracter, soit pour réfléchir...
Un délai pour se rétracter ou pour
réfléchir Depuis le 1er juin 2001, si vous achetez un logement neuf ou un
logement ancien, vous bénéficierez soit d'un délai de
rétractation, soit d'un délai de réflexion, les deux
étant d'une durée de 7 jours :
- le délai de rétractation s'applique lorsque
l'acte d'engagement (promesse unilatérale de vente ou compromis de
vente) est conclu sous seing privé ; durant ce délai, vous pouvez
exercer votre faculté de rétractation, sans aucune
conséquence pour vous, puisque toutes les sommes que vous aurez
éventuellement déjà versées devront vous
être intégralement restituées ;
- le délai de réflexion s'applique lorsque
l'acte d'engagement est conclu sous la forme authentique (c'est-à-dire
par acte notarié) ; il est préalable à la signature de
l'acte authentique.
Ces délais sont entourés d'un certain formalisme,
qui peut paraître lourd, mais qui n'est là que pour vous
protéger !
- Vous achetez un logement en construction.
Lorsque vous achetez un tel logement, dans le cadre d'une vente dite
en l'état futur d'achèvement (ou VEFA), vous
signez, non pas une promesse de vente, mais un contrat de réservation,
qui s'accompagne en principe d'un versement (le dépôt de
garantie) représentant au maximum 5 % du prix. Une fois signé, ce
contrat de réservation doit vous être adressé, par le
vendeur, par lettre recommandée avec accusé de réception.
A compter de sa réception, vous disposez de 7 jours pour revenir
éventuellement sur votre décision : c'est ce que l'on appelle
délai de rétractation. Si vous décidez de
renoncer à acheter, le plus sûr est de le faire également
par lettre recommandée avec accusé de réception
(n'attendez pas le dernier moment) et vous récupérerez alors
l'intégralité de votre dépôt de garantie dans un
délai maximum de 3 mois.
Si vous ne signez pas de contrat de
réservation (ce qui est très rare en pratique), l'acte
authentique de vente devra vous être adressé par lettre
recommandée avec demande d'AR ; vous disposerez alors de 7 jours pour
réfléchir et, le cas échéant, renoncer à
votre achat, sans aucune conséquence financière pour
vous.
- Vous achetez un logement ancien, ou neuf mais
déjà achevé. Vous bénéficiez
également d'un délai de rétractation ou de
réflexion de 7 jours qui s'applique dans les conditions suivantes :
- si vous signez un avant-contrat (promesse de vente ou
d'achat, ou compromis de vente), sous seing privé, c'est-à-dire
sans l'intervention d'un notaire, ce contrat devra, après sa signature,
vous être adressé par lettre recommandée avec demande
d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des
garanties équivalentes (par exemple par acte d'huissier). A compter du
lendemain de la première présentation de cette lettre, vous
disposerez d'un délai de 7 jours (pas un de plus !) pour vous
rétracter, sans aucune conséquence pour vous : si vous
décidez de renoncer à l'achat, vous devrez le faire dans ce
délai de 7 jours, par lettre recommandée avec demande d'AR.
si vous signez l'avant-contrat
directement avec le vendeur non professionnel, vous n'avez aucune somme
à verser avant l'expiration du délai de réflexion. En
revanche, si vous signez avec un professionnel mandaté (par exemple un
agent immobilier), vous pouvez être tenu de verser une certaine somme
(en général 10 % du prix) à titre d'indemnité
d'immobilisation, dès la signature de l'avant-contrat : cette somme
devra être versée entre les mains du professionnel, et devra vous
être restituée intégralement si vous décidez
finalement de faire usage de votre droit de rétractation. Cette
restitution devra alors intervenir au plus tard 21 jours après votre
rétractation.
- si l'avant contrat est passé en la forme
authentique (c'est-à-dire s'il est reçu par un notaire), ou si
vous devez signer directement la vente sans faire d'avant-contrat, ce document
doit vous être notifié, préalablement à la
signature, par lettre recommandée avec demande d'AR ou vous être
adressé par tout autre moyen présentant les mêmes
garanties (par exemple par huissier). A compter du lendemain de la
première présentation de cette lettre recommandée, vous
disposez d'un délai de réflexion de 7 jours avant l'expiration
duquel aucun acte ne peut être signé. Durant ce délai de
réflexion, le versement d'aucune somme ne peut vous être
demandé.
Attention : si l'acte authentique fait
suite à un avant-contrat (promesse, compromis, offre d'achat) sous seing
privé pour lequel vous avez déjà
bénéficié d'un droit de rétractation, vous n'aurez
pas droit à nouveau à un droit de réflexion avant la
signature de l'acte authentique.
La promesse unilatérale de vente Il s'agit d'un document par lequel le vendeur (le
promettant) s'engage à réserver un logement
déterminé à un acquéreur potentiel (le
bénéficiaire de la promesse). Ce dernier ne
s'engage pas à acheter ; il s'engage seulement à indiquer, dans
un délai fixé par la promesse (le délai
d'option) s'il décide ou non d'acheter. Signer une promesse unilatérale de vente serait donc sans
conséquence pour le candidat acquéreur s'il n'était pas
d'usage qu'il verse, lors de la signature de cette promesse, ce que l'on
appelle une indemnité d'immobilisation qui
représente en principe 10 % au maximum du prix de vente. Cette somme
doit être versée par chèque libellé à
l'ordre du professionnel (notaire ou agent immobilier) mandaté pour
effectuer la transaction et en aucun cas au vendeur (n'oubliez pas que ce
chèque sera débité assez rapidement, et que vous devez
donc disposer des fonds nécessaires sur votre compte).
L'indemnité restera la propriété du vendeur, sauf si
l'opération ne se fait pas pour une raison légitime, notamment
parce qu'une des conditions suspensives ne s'est pas réalisée
(par exemple, le bénéficiaire de la promesse n'a pas obtenu les
prêts qu'il avait demandé). Attention, le simple fait d'avoir
changé d'avis ne constitue pas une raison suffisante pour
récupérer son indemnité d'immobilisation, sauf si vous le
faites pendant votre délai de
rétractation de 7 jours : d'où la
nécessité de bien réfléchir avant de signer un
quelconque document. Si le bénéficiaire de la promesse
lève d'option (il décide d'acheter), la somme versée
s'impute sur le prix de vente. Pour bloquer la vente, il arrive que l'agent
immobilier vous demande de signer un document qui s'intitulera
offre ou promesse d'achat, ou encore
offre de prix : il faut savoir que par ce document, vous
vous engagez à acheter le bien qui vous est proposé, et que vous
serez lié dès que le propriétaire aura accepté
votre proposition. Donc, là encore, pas de signature à la
légère, sans avoir pris le temps de
réfléchir...
Sachez toutefois que depuis le 1er juin 2001,
et afin d'éviter tout abus, est interdite toute offre unilatérale
d'achat qui s'accompagne du versement d'une somme quelconque par
l'acquéreur. En outre, les promesses ou offres d'achat sont, comme les
promesses de vente, soumises au droit de
rétractation de l'acquéreur.
La promesse synallagmatique de vente Dans ce type d'avant contrat (également appelé
compromis de vente), de plus en plus répandu, les
deux parties s'engagent définitivement, l'une à acheter, l'autre
à vendre. Donc, sauf mise en jeu d'une condition suspensive
prévue dans le document (par exemple celle relative au prêt),
d'une condition résolutoire ou du droit de
rétractation, la vente est conclue. Si une partie changeait
d'avis, l'autre pourrait alors la contraindre en justice à respecter son
engagement.
La promesse synallagmatique de vente s'accompagne d'un
versement effectué par l'acheteur, qui obéit en principe aux
mêmes règles que celui versé dans le cadre d'une promesse
unilatérale.
Le contrat de réservation d'un logement neuf Si votre choix se porte sur un logement en cours de construction
(un achat sur plans), l'acquisition se passera en deux
phases :
- dans un premier temps, vous signerez avec le promteur, un
contrat de réservation (ou contrat préliminaire), qui pourra
s'accompagner, éventuellement, du versement d'un dépôt de
garantie ;
- dans un second temps, à une date fixée dans
le contrat de réservation, vous signerez l'acte de vente définitif, en présence
et avec le concours obligatoire d'un notaire.
Le contrat de réservation, qui n'est pas obligatoire mais
en pratique toujours utilisé, a une double finalité :
- pemettre à l'acquéreur, moyennant le
versement d'un dépôt de garantie, de réserver un des
logements qui sera construit, et de disposer d'un document contractuel
précisant les caractéristiques principales de ce logement
;
- permettre au promoteur de "tester" le marché, et de
s'assurer ainsi que son programme se vendra dans de bonnes conditions ;
l'intérêt pour lui est de renforcer sa crédibilité
vis-à-vis de ses partenaires, notamment financiers.
Si vous signez un contrat de réservation,
vous bénéficiez, comme pour une promesse de vente, d'un
délai de rétractation de 7
jours. Etant donné son objet spécifique : réserver
un logement dans un immeuble qui n'est pas encore construit, le contrat de
réservation fait l'objet d'une réglementation très
précise. Il doit ainsi notamment comporter :
- une description détaillée du futur logement
(surface habitable, nombre de pièces principales,
énumération des pièces de services, des dépendances
et dégagements) ;
- une note technique sommaire précisant la nature et
la qualité des matériaux de construction utilisés, la
situation du logement dans l'immeuble, la liste détaillée des
équipements collectifs et leurs conditions d'utilisation ;
- la date à laquelle la signature de la vente chez le
notaire pourra intervenir ;
- le prix prévisionnel de vente et les
modalités éventuelles de sa révision. Pour éviter
toute mauvaise surprise, vous pouvez essayer de négocier avec le
promoteur la stipulation d'un prix ferme et définitif
;
- le cas échéant, les prêts que le
vendeur s'engage à vous faire obtenir ;
- les situations qui ouvrent droit à la restitution
intégrale du dépôt de garantie.
En plus de ces mentions obligatoires, vous
pouvez négocier pour que le contrat de réservation contienne
d'autres clauses : condition suspensive d'obtention des prêts ou
condition suspensive relative à la vente d'un précédent
logement, indication d'un délai de livraison précis ou des
avantages que le vendeur vous a promis (options ou équipements
supplémentaires notamment).
En échange de la réservation du logement, vous
devrez verser un dépôt de garantie qui représente :
- 5 % du prix de vente prévisionnel si le contrat
définitif de vente doit être signé dans le élai
maximum d'un an ;
- 2 % de ce prix, si le contrat définitif de vente
doit être signé dans le élai maximum de deux
ans.
Aucun dépôt n'est dû si le délai de
signature de l'acte de vente est supérieur à 2 ans. Lorsqu'un dépôt est versé,
il doit être consigné sur un compte spécial et ne peut en
aucun cas être utilisé par le vendeur avant la signature du
contrat de vente proprement dit. Et aucune autre somme d'argent ne doit
être versée avant la signature du contrat de vente. Si vous avez signé un contrat de réservation, et
que vous avez versé un dépôt de garantie, vous le perdrez
si vous refusez de signer le contrat de vente définitif, sauf si vous
faites jouer une des clauses de retrait prévues par la loi :
- mise en jeu de la rétractation pendant le délai de 7
jours ;
- le vendeur ne respec te pas la date prévue pour la
signature du contrat de vente ;
- le prix de vente est supérieur d'au moins 5 % au
prix prévisionnel, éventuellement révisé, ou le
prix stipulé ferme et définitif n'est pas
respecté ;
- l'un des équipements promis (par écrit
évidemment) n'est pas fourni (tennis, ascenseur, ...) ;
- le logement décrit dans le contrat de vente ne
correspond pas à celui décrit dans le contrat de
réservation (nombre et dispositions des pièces, qualité
des matériaux, etc.) ; toutefois, dans ce cas, le dépôt de
garantie ne sera rendu à l'acquéreur que si les changements
constatés diminuent d'au moins 10 % la valeur du logement. En cas de
désaccord, il faudra faire appel à un expert ;
- les prêts prévus dans le contrat de
réservation ne sont pas obtenus ou leur montant est inférieur de
10 % à ce qui était prévu.
Si vous vous trouvez dans l'un des cas
prévus ci-dessus, vous pouvez donc refuser de signer le contrat de vente
et demander la restitution intégrale de votre dépôt de
garantie ; pour cela, adressez une lettre recommandée au promoteur et au
dépositaire des fonds (banque ou notaire en principe) en justifiant
votre demande. Le dépôt devra alors vous être
restitué dans un délai de 3 mois. Si vous refusez de signer le
contrat de vente pour une autre raison, vous perdrez votre dépôt
de garantie.
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