Tous syndiqués !

Une personnalité propre

Syndicat unique ou syndicats multiples ?

Une personnalité propre

Le simple fait d'acheter un logement (ou un local commercial, un local professionnel, un garage, une cave, etc.) dans une copropriété fait de vous l'un des membres de droit du syndicat de copropriété, collectivité qui regroupe tous les copropriétaires de votre immeuble. Il n'y a aucune formalité particulière à accomplir, aucun document à signer. Ce syndicat a un objet très précis, défini par la loi : la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Ces dernières ne lui appartiennent pas, puisqu'elles sont la propriété indivise de l'ensemble des copropriétaires, mais c'est le syndicat, en tant que tel, qui doit les administrer, les entretenir, etc., ce qu'il fait par l'intermédiaire du syndic.

Afin de mener à bien les missions que lui confère la loi, le syndicat des copropriétaires possède la personnalité morale. Cela signifie qu'il constitue une entité distincte des copropriétaires, qu'il représente des intérêts collectifs qui dépassent les intérêts individuels des copropriétaires. Il est ainsi qualifié pour agir en justice si les intérêts de la copropriété sont menacés ou malmenés (y compris par un copropriétaire), il peut posséder un patrimoine propre (il peut par exemple acquérir des parties privatives ou vendre des parties communes), etc. A l'inverse, il pourra également être poursuivi si la copropriété a causé un préjudice à un copropriétaire, ou à un tiers. Le syndicat peut par exemple voir sa responsabilité engagée devant les tribunaux du fait d'un gardien qui aura laissé dans le hall de l'immeuble un produit glissant, qui aura provoqué une chute.

Pour prendre ses décisions, le syndicat des copropriétaires se réunit en assemblée générale ; quand à son action, elle s'exerce par l'intermédiaire du syndic.

Syndicat unique ou syndicats multiples ?

Si vous faites partie d'une grande copropriété, regroupant plusieurs bâtiments distincts, vous pouvez avoir intérêt, si ce n'est déjà fait, à créer pour chaque bâtiment, un syndicat dit "secondaire". Les copropriétaires de chacun des bâtiments constitués en syndicat secondaire pourront ainsi traiter au plus près les problèmes qui leur sont propres.

Les copropriétaires peuvent choisir de s'organiser en syndicat coopératif, par décision de l'assemblée générale prise à la majorité absolue (majorité dite "de l'article 25"). La constitution d'un conseil syndical est alors obligatoire et le syndic est élu par les membres de ce conseil et choisi parmi eux. Il exerce de plein droit les fonctions de président du conseil syndical. Ce type d'organisation n'est valable qu'à la condition expresse que les copropriétaires soient prêts à participer très activement à la gestion de leur immeuble ; dans le cas contraire, ce sera la paralysie assurée !

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