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Le syndic, pouvoirs et responsabilité
Des pouvoirs très étendus Les pouvoirs du syndic, et ses obligations, sont fixés par
la loi. Globalement, sa mission consiste à gérer l'immeuble,
exécuter les décisions de l'assemblée
générale et assumer un ensemble de tâches administratives,
financières et comptables. Il est ainsi chargé :
- d'assurer l'exécution des dispositions du
règlement de
copropriété et des délibérations de
l'assemblée générale. C'est donc au syndic qu'il
appartient de mettre en oeuvre les décisions votées par l'AG et
de faire en sorte que les occupants de l'immeuble (copropriétaires ou
locataires) respectent les dispositions du règlement de
copropriété ;
- d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa
conservation, à sa garde et à son entretien. Dans ce cadre,
l'intervention du syndic est très large : elle va du recouvrement des
charges à l'organisation des assemblées générales,
en passant par le paiement des dépenses courantes, la souscription des
contrats d'assurance (assurance des parties communes et assurance en cas de
travaux notamment) et toutes les mesures nécessaires à son
entretien (achat des produits, fournitures, réparations courantes,
conclusion des divers contrats de maintenance, ...) et à sa garde
(gestion du personnel - gardiens, concierges, ... - notamment).
En cas d'urgence, le syndic a l'obligation
de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution
des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, sans avoir
à convoquer au préalable l'AG. Il doit alors informer les
copropriétaires des travaux qu'il fait entreprendre, et convoquer
immédiatement une AG qui devra valider sa décision, à la
majorité simple. Dans cette
situation d'urgence, le syndic peut aussi demander aux copropriétaires
le versement d'une provision qui ne peut excéder le tiers du devis
estimatif, après avoir pris l'avis du conseil syndical s'il
existe.
- d'établir et de tenir à jour un carnet
d'entretien de l'immeuble. Cette obligation découle de la loi SRU du 13
décembre 2000. Ce carnet devra être conforme à un
modèle type défini par les pouvoirs publics.
A compter du 1er juin 2001, tout candidat
à l'acquisition d'un lot de copropriété (par exemple un
logement, une cave, un parking, un local commercial), tout
bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente ou d'achat ou
d'un contrat réalisant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot
pourra, s'il le demande, avoir connaissance de ce carnet
d'entretien.
- d'établir le budget prévisionnel du syndicat
et de le soumettre au vote de l'assemblée générale et de
tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui
fait apparaître la position de chaque copropriétaire à
l'égard du syndicat, ainsi que la situation de trésorerie du
syndicat ;
- de soumettre au vote de l'assemblée
générale (majorité
absolue de l'article 25), lors de sa première
désignation puis au moins tous les 3 ans, la décision de
constituer des provisions spéciales pour financer les travaux
susceptibles d'être nécessaires dans les trois années
à venir et non encore décidés par l'assemblée
générale. Sont visés les travaux d'entretien et les
travaux de conservation (ravalement, révision d'une toiture, ...)
portant sur les parties communes de l'immeuble ou sur les
éléments d'équipement communs (ascenseurs par exemple)
;
- d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé
au nom du syndicat sur lequel seront versées toutes les sommes ou
valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat des
copropriétaires. L'assemblée générale peut
toutefois décider, à la majorité
absolue, de ne pas ouvrir de compte bancaire séparé.
Pour les mandats de syndic en cours au 14 décembre 2000, cette
obligation s'applique à compter du 31 décembre 2002, à
peine de nullité de plein droit dudit mandat ;
- de représenter le syndicat des
copropriétaires dans tous les actes de la vie civile (signature des
contrats par exemple) et en justice : ainsi, c'est le syndic, et lui seul, qui
peut agir en justice au nom de la copropriété (sous
réserve, sauf exceptions, d'avoir obtenu une autorisation en ce sens de
l'AG) ; à l'inverse, si une action en justice est intentée contre
le syndicat des copropriétaires, l'assignation devra être
adressée au syndic.
Au titre de ses fonctions administratives et
comptables, le syndic doit établir et tenir à jour la liste de
tous les copropriétaires (état civil, indication des lots,
domicile, ...), détenir les archives du syndicat de
copropriété (règlement de copropriété,
état descriptif de division, plans de l'immeuble, procès-verbaux
d'AG, ...) et tous les éléments comptables de la
copropriété (comptes des recettes et dépenses, situation
de trésorerie, situation de chaque copropriétaire,
...).
Une responsabilité à plusieurs facettes Le syndic peut engager sa responsabilité s'il commet des
fautes, erreurs, négligences dans l'exercice des missions dont il a la
charge ou s'il outrepasse ses pouvoirs. Contrairement à une idée
reçue, la mise en jeu de cette responsabilité est assez rare en
pratique, car les syndics, peut être sous la pression des
copropriétaires et de leur conseil syndical, s'efforcent de mener
à bien leur mission dans le strict respect des règles
légales. Si votre copropriété est
gérée par un syndic bénévole, ce dernier engage sa
responsabilité au même titre qu'un professionnel, même si
celle-ci est, en principe, appréciée moins rigoureusement par les
tribunaux. La responsabilité du syndic peut être
engagée envers le syndicat des copropriétaires en tant que tel et
envers les copropriétaires pris à titre individuel ; elle peut
aussi l'être vis-à-vis des tiers (locataires, fournisseurs, ...)
lorsqu'il agit en dehors de ses fonctions de mandataire du syndicat des
copropriétaires. Dans des situations exceptionnelles, le syndic
peut engager sa responsabilité pénale. Ce sera le cas par exemple
s'il commet des délits volontaires (détournement de fonds ou de
pièces appartenant au syndicat des copropriétaires, abus de
confiance, etc.) ou involontaires (blessures causées par sa
négligence par exemple). Ainsi, à titre d'exemple, le syndic pourra être
responsable envers la copropriété :
- s'il néglige d'exécuter les décisions
adoptées en AG, de procéder au recouvrement des charges, ou
encore de convoquer l'AG,
- s'il fait exécuter des travaux non urgents sans
accord préalable de la copropriété, ou à l'inverse
s'il s'abstient de prendre les mesures urgentes que la situation
exige,
- s'il oublie de consulter le conseil syndical lorsque la loi l'exige,
- s'il ne prend aucune mesure pour faire respecter les
dispositions du règlement de copropriété,
- s'il oublie d'assurer l'immeuble (les parties communes
évidemment, puisque l'assurance des parties privatives relève de
chaque propriétaire),
- s'il démissionne dans des conditions qui causent un
préjudice à la copropriété.
La responsabilité du syndic ne peut
plus être engagée lorsque l'AG (à la
majorité simple de l'article 24) lui
a donné quitus, sans formuler de réserve, ce quitus valant
approbation de sa gestion passée. Evidemment, ce quitus ne vaut que pour
les décisions ou les actes dont la copropriété a eu
connaissance.
Vis à vis des copropriétaires eux-mêmes, la
responsabilité du syndic a, par exemple, été admise dans
les cas suivants :
- opposition injustifiée en cas de vente d'un lot de
copropriété,
- rédaction d'un faux procès verbal
d'assemblée générale,
- non convocation à l'assemblée
générale,
- absence d'intervention pour faire cesser un
trouble,
- indications erronées données à un
copropriétaire sur ses droits.
Si vous décidez un jour d'engager une
procédure contre le syndic, vous devrez, pour qu'elle ait une chance
d'aboutir, établir devant les tribunaux que le syndic a commis une
faute, que vous avez subi un préjudice personnel, et qu'il existe un
lien entre ce préjudice et la faute commise par le syndic. Si l'un de
ces éléments fait défaut, vous ne pourrez rien obtenir des
tribunaux. Autant dire qu'il ne faut engager ce type de procédure que si
l'on dispose d'un dossier sérieux.
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