123immo : connaître le métier d'agent immobilier

Le métier d'agent immobilier

La profession d'agent immobilier se décline en deux fonctions principales : c'est un mandataire et un intermédiaire. Il agit au nom d'un client qui lui confie un bien à louer ou à vendre. Il met en relation propriétaire et locataire, vendeur et acheteur.

Des conditions d'exercice réglementées
Son activité est réglementée par la loi du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet.
L'agent immobilier doit obligatoirement être agréé par la préfecture de sa région qui lui délivre une carte professionnelle. Elle précise les missions que peut effectuer l'agent immobilier : administration de biens, transaction immobilière ... Cette carte est à renouveler chaque année.
L'affiliation à un organisme professionnel de garantie est aussi une condition nécessaire pour exercer la profession.
Dans un souci de transparence, l'agent immobilier a pour obligation d'afficher dans l'agence le barème de ses honoraires, le numéro de sa carte professionnelle, l'organisme qui le cautionne et le montant de sa garantie.

Il agit pour le compte d'un client
L'agent immobilier est un mandataire. Il agit au nom d'un client qui lui confie son bien à vendre ou à louer. Le mandat est donc le centre de son activité. En effet, sans détenir un mandat écrit, préalablement délivré par le propriétaire du bien, il n'est pas habilité à négocier. Le mandat fixe l'étendue des pouvoirs conférés à l'agent immobilier.

Il met en relation les deux parties
L'agent immobilier joue aussi le rôle d'intermédiaire car il met en relation un acheteur et un vendeur, un propriétaire et un locataire. Il cherche à concilier les deux parties. Pour son client vendeur, il met en place des actions de communication et de publicité autour du bien qui lui a été confié. Il élabore un dossier de présentation du bien.
L'agent immobilier présente à l'acquéreur les biens de son portefeuille correspondant à ses critères et opère un suivi de sa recherche. Le cas échéant, il négocie les conditions avec les deux parties au mieux de leur intérêt respectif.

Il rédige des actes
La promesse de vente ou compromis de vente
La promesse de vente est un avant-contrat signé par le vendeur et l'acquéreur d'un bien immobilier qui précise leur engagement respectif. Il existe deux types de promesses de vente :

Unilatérale, cette promesse n'engage pas l'acheteur mais uniquement le vendeur pendant un délai limité (on parle du « délai d'option ») qui doit être clairement précisé dans le contrat.
Synallagmatique (on parle aussi de « compromis »), elle engage en principe les deux parties.

Dans l'un et l'autre cas, elles sont en principe soumises à une série de conditions suspensives (obtention des prêts, d'un permis de construire, ...).
Il est conseillé de faire rédiger une promesse de vente ou un compromis par un agent immobilier car il connaît l'arsenal juridique.

Le bon de visite
Qu'il s'agisse de vente ou de location, l'agent immobilier peut faire signer au candidat (locataire ou acheteur) un bon de visite. C'est un document par lequel le client de l'agence immobilière reconnaît avoir visité un bien immobilier par son intermédiaire.

Le bail
L'agent immobilier rédige le contrat de location définissant les relations entre le propriétaire et le locataire. Ce contrat précise la durée du bail - 3 ans si le propriétaire est une personne physique, 6 ans si c'est une personne morale (compagnie d'assurances, banque ...) - le montant du loyer, le dépôt de garantie, les charges ...

Il conseille ses clients
Il aide l'acquéreur à rechercher les financements nécessaires à son acquisition. Il intervient pour constituer la demande de prêt de son client. Il le conseille également pour réduire ses frais de notaire.

Il garantit des fonds
Les fonds reçus lors de la signature d' un avant-contrat sont gardés entre les mains du mandataire jusqu'à signature de l'acte définitif si il est habilité à le faire. Il s'agit des sommes (en principe 10% du prix) versées à l'occasion de la signature d'une promesse de vente ou d'un compromis de vente.

Sa rémunération
L'agent immobilier fixe librement un barème d'honoraires. Mais pour avoir droit à une commission sur la vente d'un bien, il doit avoir rempli un certain de nombre de conditions.

Etre détenteur d'un mandat
Avoir présenté le client au vendeur ou au propriétaire bailleur
La preuve de cette présentation réside dans le bon de visite par lequel l'acquéreur reconnaît avoir pris connaissance par son intermédiaire de l'existence du bien vendu.
Une participation active aux négociations
Elle se matérialise par la réalisation de l'opération.
La réalisation de l'opération
Son rôle s'achève quand la vente est effectivement conclue et constatée dans un acte écrit chez le notaire. S'il s'agit d'une location, son rôle s'achève au moment de la signature du bail.